注文住宅は結局いくらかかる？5,729万円で建てた施主が「建てたあとの費用」まで含めて全部公開
namifam
波乗りファミリー
つなぎ融資の利息はいくら？4本5,560万円で182,680円でした｜返済予定表と精算書の実額を全公開
namifam
記事内に商品プロモーションを含む場合があります
家が完成するまでのあいだ、土地代や建築代金は住宅ローンからは出ません。その立て替えに使うのがつなぎ融資です。
正直に書くと、我が家は資金計画を立てていたときこの制度の存在すら知りませんでした。説明を受けたのは、土地の決済が近づいてからです。そして実際にいくらかかったのかは、書類を全部並べるまで自分でも把握していませんでした。
この記事では、返済予定表・ハウスメーカーの入金記録・預り金精算明細を突き合わせて出した、つなぎ融資4本の金額・利息・使途をそのまま公開します。
つなぎ融資の本数4本2019年10月〜2020年4月に実行
借入額の合計55,600,000円ろうきん3本＋みずほ1本
支払った利息の合計182,680円ほかに印紙代400円
Contents
つなぎ融資とは何か（我が家がつまずいたところ）
住宅ローンは建物が完成して引き渡しを受けたときに実行されます。ところが土地の代金や建築代金は、それより前に支払期日がやってきます。
この「住宅ローンが下りるまでの資金」を一時的に借りるのがつなぎ融資です。元金は1円も返しません。毎月払うのは利息だけで、住宅ローンが実行されたときに全額まとめて返します。
私が誤解していたこと
「フルローンだから自己資金ゼロで建てられる」と思っていました。実際その通りだったのですが、つなぎ融資の利息と印紙代は、その都度おかねを払う必要があります。借入額に含まれるわけではありません。ここは資金計画から抜け落ちやすい部分です。
我が家のつなぎ融資は4本・合計5,560万円でした
返済予定表とハウスメーカーの入金記録を突き合わせると、こうなりました。ろうきんが3本、みずほ銀行が1本です。
まず時系列で見てください。「いつ・いくら・何のために」借りたのかが分かります。
2019年10月30日｜ろうきん 23,200,000円
土地の決済に合わせて実行。ここが1本目です。利息は103,641円。
2019年12月20日｜ろうきん 10,650,000円
ハウスメーカーへ9,850,000円、預り金へ800,000円。合計がぴったり一致しました。利息は36,823円。
2020年2月6日｜ろうきん 10,850,000円
ハウスメーカーへ同額を入金。利息は27,297円。
2020年4月22日｜みずほ銀行 10,900,000円
ここだけ借入先が違いました。ハウスメーカーへ同額を入金。利息は14,919円。
2020年5月19日〜6月10日｜住宅ローン実行・つなぎ返済
住宅ローン5,900万円が実行され、つなぎ融資は全額返済。ここでようやく、毎月の住宅ローン返済が始まります。
同じ内容を表にすると、こうなります。
| 実行日 | 借入先 | 借入額 | 利息 | 何に使ったか |
|---|---|---|---|---|
| 2019年10月30日 | ろうきん | 23,200,000円 | 103,641円 | 土地代 |
| 2019年12月20日 | ろうきん | 10,650,000円 | 36,823円 | ハウスメーカーへ9,850,000円＋預り金800,000円 |
| 2020年2月6日 | ろうきん | 10,850,000円 | 27,297円 | ハウスメーカーへ10,850,000円 |
| 2020年4月22日 | みずほ銀行 | 10,900,000円 | 14,919円 | ハウスメーカーへ10,900,000円 |
| 合計 | 55,600,000円 | 182,680円 |
4本とも、金額がぴったり合いました。2本目の10,650,000円は、ハウスメーカーへの入金9,850,000円と預り金800,000円の合計。3本目と4本目は、ハウスメーカーへの入金額とそのまま同額です。借りたお金がどこへ出ていったのかが、1円単位で追える状態でした。
つなぎ融資は1つの銀行だけとは限りません
我が家は住宅ローンを組んだろうきんで3本、最後の1本だけみずほ銀行でした。自分でも書類を並べるまで「つなぎは3本」だと思い込んでいたくらいで、借入先が分かれていると全体像を見失いやすいです。資金計画のときは「つなぎは何回・どこから実行されるのか」をまとめて聞いておくことをおすすめします。
金利は年0.725%。利息の計算はとてもシンプルでした
ろうきんの3本は、すべて年0.72500%の固定金利でした。住宅ローン本体の当初金利0.625%より、少しだけ高い設定です。
計算は単純で、借入残高 × 金利 ÷ 12 がそのまま毎月の利息になります。元金が減らないので、毎月の金額はずっと同じです。
| 借入額 | 毎月の利息 | 計算式 |
|---|---|---|
| 23,200,000円 | 14,016円 | 23,200,000 × 0.725% ÷ 12 |
| 10,650,000円 | 6,434円 | 10,650,000 × 0.725% ÷ 12 |
| 10,850,000円 | 6,555円 | 10,850,000 × 0.725% ÷ 12 |
みずほ銀行の1本については、手元にあるのは「つなぎ金利 14,919円」という精算書の記録だけで、適用金利が書かれた書類がありません。逆算はできますが日数の数え方で変わるため、ここでは金額だけを事実として載せます。ほかにつなぎ融資の印紙代400円もかかっています。
1本目が実行されてから最後の返済までは約7か月半。複数本が重なっていた時期は月に27,000円ほどの利息を払っていた計算になります。金額としては大きくありませんが、この間は住宅ローンの返済がまだ始まっていないうえに、家賃も払い続けていることを忘れないでください。
つなぎ融資は「諸費用」のどこに入るのか
我が家の家づくりの総額は約5,729万円（土地2,320万円＋建物3,254万円＋外構155万円）で、住宅ローンは5,900万円を借りています。その差約171万円が、いわゆる諸費用にあたる部分です。
この171万円のうち、書類で金額を確認できたのが次のものです。
| 項目 | 実額 | 出典 |
|---|---|---|
| ローン保証料（一括前払） | 698,855円 | 融資実行計算書 |
| 登記（表題・保存・抵当権） | 228,623円 | 預り金精算明細 |
| つなぎ融資の利息（4本） | 182,680円 | 返済予定表・精算明細 |
| 水道の別途工事 | 131,450円 | 預り金精算明細 |
| 設計業務受託料 | 110,000円 | 預り金精算明細 |
| 水道の申請関係（給水加入金ほか） | 77,000円 | 預り金精算明細 |
| ローンの取扱手数料 | 33,000円 | 融資実行計算書 |
| 設計申請・届出業務 | 28,000円 | 預り金精算明細 |
| 契約書などの印紙代（合計） | 31,300円 | ローン契約書20,000ほか |
いちばん大きいのは保証料の698,855円で、次が登記の228,623円。つなぎ融資の利息はその次に来る規模でした。総額の内訳は総額5,729万円を全公開した記事にまとめています。
これから建てる人へ｜つなぎ融資で確認しておくこと4つ
| ① 何回・どこから実行されるか | 我が家は4本で、しかも借入先が2行に分かれていました。まとめて聞いておかないと全体像を見失います。 |
| ② 金利が何%か | ろうきん分は年0.725%。住宅ローン本体の0.625%より高い設定でした。 |
| ③ 印紙代・手数料がいくらか | 我が家はつなぎ融資の印紙代400円のほか、ローン契約書の印紙が20,000円かかっています。 |
| ④ その間の家賃と二重に払えるか | つなぎ融資の利息を払っている数か月は、まだ賃貸に住んでいます。両方を払う前提で家計を見ておくこと。 |
我が家がいちばん反省しているのは、そもそもこの費用の存在を知らないまま資金計画を立てていたことです。住宅ローンの金利や返済額は何度も計算したのに、その手前で発生する費用はまったく見ていませんでした。同じ理由で見落としやすい費用は本体価格の外側にかかった955万円の記事にも書いています。
PR
「返済額」だけで資金計画を組むと、あとで足りなくなります
我が家はつなぎ融資の利息167,761円も、保証料698,855円も、契約前には把握していませんでした。複数社から資金計画を取り寄せれば、建築費だけでなく建てるまでに現金でいくら必要かまで含めて比べられます。私が契約前にやっておくべきだったのは、まさにこれでした。
※当ページはプロモーション（PR）を含みます
よくある質問
Q
つなぎ融資の利息はいくらかかりましたか？
A
我が家は4本合計で182,680円でした。内訳はろうきん3本で167,761円、みずほ銀行1本で14,919円です。ほかにつなぎ融資の印紙代400円もかかっています。借入額は合計55,600,000円でした。
Q
つなぎ融資は何回に分けて借りましたか？
A
4回です。2019年10月30日に23,200,000円（土地代）、2019年12月20日に10,650,000円、2020年2月6日に10,850,000円、2020年4月22日に10,900,000円。最初の3本はろうきん、最後の1本はみずほ銀行でした。
Q
つなぎ融資の借入先は住宅ローンと同じ銀行ですか？
A
我が家は分かれていました。住宅ローンはろうきんで、つなぎもろうきんが3本。ただし最後の1本だけみずほ銀行でした。自分でも書類を並べるまで「つなぎは3本」だと思い込んでいたので、何回・どこから実行されるのかは最初に確認しておくべきだったと思います。
Q
つなぎ融資は元金も返すのですか？
A
いいえ、毎月払うのは利息だけです。元金は1円も減りません。我が家の返済予定表でも、借入残高は最後までずっと同じ金額のままで、住宅ローンが実行されたときに全額をまとめて返しています。
Q
つなぎ融資の金利は住宅ローンより高いですか？
A
我が家の場合は高かったです。ろうきんのつなぎが年0.725%、住宅ローン本体の当初金利が0.625%でした。みずほ銀行の1本は適用金利が書かれた書類が手元になく、利息14,919円という金額だけが分かっています。
Q
つなぎ融資の利息は住宅ローンに含められますか？
A
我が家はその都度支払っていました（一部はハウスメーカーへの預り金から精算）。借入額に上乗せされたわけではありません。フルローンで組んでいても、この利息分は手元の現金から出ていきます。
Q
つなぎ融資以外に、契約時に現金で払ったものはありますか？
A
ローン保証料698,855円と取扱手数料33,000円が融資実行時に控除されています。さらに登記228,623円、水道の別途工事131,450円、設計業務受託料110,000円など。金利ばかり見ていて、この部分はまったく意識していませんでした。
まとめ
- 我が家のつなぎ融資は4本・合計55,600,000円。ろうきん3本＋みずほ銀行1本で、借入先が分かれていた
- 支払った利息は182,680円（ろうきん167,761円＋みずほ14,919円）。ほかに印紙代400円
- 元金は1円も返さない。毎月払うのは利息だけで、住宅ローン実行時に全額返済
- 4本とも使途が1円単位で一致。土地代／ハウスメーカーへの入金／預り金に充てられていた
- 諸費用でいちばん大きいのは保証料698,855円、次が登記228,623円
- 最大の反省はこの費用の存在を知らないまま資金計画を立てていたこと
📚 あわせて読みたい
ABOUT ME
2020年無知の状態で家づくりを開始。
一条工務店にてマイホーム完成
家づくりの過程で失敗を経験。致命傷は負わずに済んだがその経験をもとに「家づくりは、まず自宅から」を推奨中。
