住宅ローンはいくらまで借りていい？手取り年収別の早見表と、5,900万円借りた我が家の「適正額」を逆算した結果

住宅ローンで最初にぶつかる問題が、「結局、いくらまで借りていいのか」です。

私は2020年に、この問いを銀行に聞いて決めました。返ってきた答えが「5,900万円まで大丈夫です」で、そのまま5,900万円をフルローンで借りました。世帯年収1,100万円の共働きだったので、余裕だと思っていました。

その後、妻が産後に退職して1馬力になりました。いま同じ計算を「1人分の手取り」でやり直すと、我が家の適正額は3,448万円でした。2,452万円、借りすぎていたことになります。

この記事では、その逆算のやり方を手取り年収別の早見表にまとめました。あわせて、実際に建てて6年住んだからこそ分かった「早見表をそのまま信じてはいけない理由」も書きます。

結論｜「借りられる額」は二馬力の額、「返せる額」は一馬力の額

先に結論を書きます。銀行が出してくる「借りられる額」は、いまの世帯収入がずっと続く前提の数字です。共働きなら、共働きが35年続く前提で計算されています。

一方で「返せる額」は、片方の収入が消えても回る額です。この2つは、共働き世帯では2倍近く違います。

※手取りは2020年（借入年）の源泉徴収票の実額から算出しました。内訳は次の見出しに載せています。世帯（二馬力）は額面1,100万円に実際の手取り率78.3%を掛けた約862万円です。借入額は元利均等・ボーナス払いなしで計算しています。実際に借りた5,900万円の月159,862円は、ボーナス払いを含む年間返済額1,918,344円を12で割った月換算です。

我が家の実データ｜返済負担率は17%から約49%になりました

数字で見ると、何が起きたのかがはっきりします。

無理のない返済負担率は、一般に手取りの20〜25%以内が目安と言われます。これに対して我が家は43.7%。目安の約2倍です。

月の返済額で言い換えると、こうです。

倍率にすると約1.8倍。適正額の2倍近くを返し続けている計算になります。

金額の内訳や、そこに至った経緯は住宅ローン5,900万円を借りて後悔した話に詳しく書いています。

我が家の手取りの実額｜源泉徴収票から計算しました

「手取りの25%」と言われても、そもそも手取りがいくらか分からない——私もそうでした。なので、我が家の実額を公開します。2020年、家を建てた年の源泉徴収票です。

額面560万円に対して手取りは約439万円。額面の約8割です。この差を知らずに額面で家計を組むと、最初から2割ずれます。

借入額の逆算は、この3ステップでできます

やることは3つだけです。電卓とスマホがあれば5分で終わります。

ステップ1｜「1人分の手取り年収」を出す

額面ではなく手取りです。給与明細の振込額×12＋賞与の手取りで出します。

そして世帯ではなく、1人分で計算してください。共働きでも、収入の多いほう1人だけで見ます。ここが、この逆算のいちばん大事なところです。

ステップ2｜手取りの25%を12で割る

手取り年収 × 0.25 ÷ 12 ＝ 月々に回せる返済額です。

我が家の場合、手取り439万円なので 439万 × 0.25 ÷ 12 ＝ 91,427円。これが月々の上限になります。

ステップ3｜その月額から、借入額を逆算する

月額が決まれば、借入額は自動的に決まります。金利と期間で変わるので、下の早見表を使ってください。

手取り年収別｜借入額の早見表

返済負担率25%・元利均等・ボーナス払いなしで計算した早見表です。金利は現在の変動金利の水準（我が家の実際の金利は1.275%）を基準に、上昇したケースも並べました。

早見表をそのまま信じてはいけない理由｜維持費で560万円ぶん減ります

ここからが、実際に建てて6年住んだ人間としていちばん書きたかったところです。

上の早見表には、持ち家になった瞬間に増える固定費が入っていません。我が家の実額はこうです。

月16,600円。これを返済枠から先に引くと、借りられる額はどの年収帯でも一律で約560万円減ります（35年・1.3%で試算）。

しかも我が家の場合、固定資産税は6年目に約6.2万円上がりました。長期優良住宅の減額が5年で終わるからです。「入居直後の維持費」で家計を組むと、必ず足りなくなります。

維持費の全内訳はi-smartの維持費は年いくら？にまとめています。

金利が上がると、同じ返済額で借りられる額はこれだけ減る

もうひとつ、早見表を見るときに知っておいてほしいことがあります。金利は借入額の上限を直接動かします。

我が家は変動金利で借りたので、借りたあとに金利が0.625%→1.275%へ上がりました。毎月の返済額は5年ルールに守られて2,000円ほどしか増えていませんが、利息は16,232円から33,113円へ、ほぼ倍になっています。

変動金利で借りるなら、「1%上がっても払えるか」で借入額を決めてください。実際にどう変わったかは変動金利0.625%→1.275%で利息はどう変わった？に返済予定表の実額を載せています。

PR

借入額を決める前に、金利は必ず複数行で比べてください

我が家は紹介された1行だけで決めました。比較を一切していません。

上の表のとおり、金利が違えば同じ返済額でも借りられる額は数百万円変わります。逆に言えば、同じ家を買うのに毎月の負担が変わるということです。借入額そのものを見直すのが最優先ですが、比較は契約前の数分でできます。私がやらなかったのは、これでした。

▶ 住宅ローンを無料で一括比較する（モゲチェック）

※無料。我が家が利用したサービスではありません。借入前に複数行を比較する手段の一例として紹介しています。特定の金融機関を推奨するものではありません。

借入額を下げるために、私が今ならやること3つ

①「借りられる額」を聞く前に、自分で上限を決めておく

順番の問題です。先に銀行や営業さんに聞いてしまうと、その数字が基準になってしまいます。私がそうでした。「5,900万円まで大丈夫」と言われた瞬間から、5,900万円が出発点になっていました。

先に自分で3,300万円と決めていれば、その中で家を探していたはずです。

② ボーナス払いを使わない

我が家はボーナス払いを併用しています。これが借入額を膨らませた直接の原因でした。毎月の返済額が10万円ちょっとに見えるので、負担が軽く感じてしまうんです。実際は年192万円払っています。

ボーナスは、景気や転職で簡単に消えます。月々だけで完結する返済にしておくと、借入額は自然に適正まで下がります。

③ 建物より先に「総額」で予算を組む

これは実際に建ててみて分かったことです。我が家は建物本体2,299万円が、最終的に3,254万円になりました。付帯工事・申請費・オプション・太陽光・消費税で、955万円が上に乗っています。

土地・建物・外構をすべて含めた総額は5,729万円でした。本体価格で予算を組むと、必ず借入額が膨らみます。内訳は本体価格以外に955万円かかった話で見積書ごと公開しています。

PR

先に上限を決めたら、その予算で建つ家を探してください

借入額の上限が決まったら、次にやることは「その予算で何が建つのか」を複数社に出してもらうことです。同じ予算でも、会社によって建つ家はかなり違います。

間取りと資金計画をまとめて取り寄せられるので、建築費だけでなく「毎月いくら返すことになるか」まで含めて比べられます。私は家が完成したあとにこれを使い、契約前にやっておけばよかったと本気で思いました。

▶ 無料で間取り・資金計画を取り寄せる

※無料。全国1,350社以上が登録（2026年8月現在・タウンライフ公式サイト記載）。私自身も実際に利用したサービスです（家の完成後）。

よくある質問

まとめ｜「いくら借りられるか」を聞く前に、自分で決めておく

家そのものには大満足しています。6年住んで、性能にも住み心地にも後悔はありません。それでもお金の組み立てだけはやり直したい——これが正直な気持ちです。

この記事の数字はすべて我が家の実額と、そこから計算した試算です。同じ計算を、契約前にやってください。5分で終わります。

※本記事は筆者自身の実体験と実額の公開であり、金融商品の助言を目的としたものではありません。借入額の試算は元利均等返済によるモデル計算で、実際の条件は金融機関により異なります。手取り年収は概算であり、家族構成や控除により変わります。

RYO

会社員/休日サーファー

2020年無知の状態で家づくりを開始。 一条工務店にてマイホーム完成 家づくりの過程で失敗を経験。致命傷は負わずに済んだがその経験をもとに「家づくりは、まず自宅から」を推奨中。